성남 수진1구역 재개발 사업
성남시 수정구 수진1구역 재개발 사업은 대우건설, 현대건설, DL이앤씨가 시공을 맡아 약 5,000세대 규모의 대단지로 탈바꿈할 예정입니다. 현재 사업시행인가를 1개월 앞두고 있으며, 향후 일정과 예상 감정평가, 조합원 분담금, 일반분양가 등을 정리해 보았습니다. 장기적인 투자 가치를 판단하는 데 도움이 되는 자료로 활용하시기 바랍니다.
1. 현재 수진1구역 시세
현재 수진1구역의 단독주택 대지지분 20평 기준 시세는 약 7억~8억 원입니다.
특히 공시지가가 높은 매물이나 1+1 가능 매물은 시세가 최소 5,000만 원 이상 더 높게 형성되어 있습니다.
2. 수진1구역 재개발 사업 예상 일정
재개발 사업 진행은 다음과 같이 예상됩니다.
- 2024년 12월: 사업시행인가
- 2025년 상반기: 감정평가(종전자산평가)
- 2025년 하반기: 조합원 분양신청
- 2026년 상반기: 관리처분인가
- 2026년 7월 ~ 2027년 12월: 이주 완료 (약 1년 6개월 소요)
- 2028년 1월 ~ 2028년 12월: 철거 완료 (약 1년 소요)
- 2029년 상반기: 일반분양 시작
- 2029년 하반기 ~ 2032년 말: 공사 진행 (공사기간 약 42개월)
- 2033년 1월: 입주 시작
3. 예상 감정평가와 권리가액
최근 한남뉴타운 등 유사한 사례를 바탕으로 감정평가를 추정해보면, 수진1구역의 대지지분당 감정가는 약 2,200만 원으로 예상됩니다. 건물 가치는 약 3,000만 원 수준이며, 20평 기준 감정평가액은 약 4억 7,000만 원으로 추정됩니다.
비례율 110%를 적용할 경우, 권리가액은 약 5억 1,700만 원으로 예상됩니다.
4. 조합원 분양가 및 분담금
조합원 분양가
2025년 하반기 기준, 조합원 분양가는 전용면적 84㎡(33평) 기준 약 7억 5,000만 원으로 예상됩니다.
조합원 분담금
대지지분 20평 소유자를 기준으로 예상되는 분담금은 약 2억 3,000만 원입니다.
이를 바탕으로 총 매수 비용은 약 10억~10억 5,000만 원 정도가 될 것으로 보입니다.
5. 일반분양가와 입주시 예상 시세
일반분양가
2029년 상반기에 일반분양이 시작되면, 당시 분양가는 최소 15억 원 이상으로 예상됩니다.
이는 현재 성남시 신축 아파트 분양가 상승 추세를 반영한 수치입니다.
입주시 예상 시세
2033년 1월 입주 시점의 전용면적 84㎡(33평) 예상 시세는 최소 20억 원 이상입니다.
이는 8년간의 물가 상승, 신축 아파트 공급 부족, 분당 재건축 이주 수요 등을 고려한 추정입니다.
6. 수진1구역 재개발 사업의 투자 가치
수진1구역은 장기 투자에 적합한 재개발 구역으로 평가됩니다.
현재 조합원 물건을 매수하면 2029년 일반분양가보다 약 4억~5억 원 저렴한 비용으로 아파트를 확보할 수 있습니다.
또한 조합원에게는 로열층, 로열동 선택, 발코니 확장 무상 제공, 가전제품 무상 지원 등의 혜택이 제공될 가능성이 높습니다.
7. 최근 성남 신축 아파트 분양가 추이
지난 5년간 성남시 신축 아파트의 분양가는 지속적으로 상승해 왔습니다.
- 2019년 상반기: 하늘채 랜더스원(중1구역) 약 6억 원
- 2019년 상반기: 금빛 그랑메종(금광1구역) 약 5억 9,000만 원
- 2020년 하반기: 산성 자이푸르지오(신흥2구역) 약 7억 3,000만 원 (저층 기준)
- 2024년 하반기: 산성 헤리티지(산성구역) 약 12억 원
- 2024년 하반기: 신흥 해링턴스퀘어(도환중1구역) 약 12억 원
8. 결론: 8년 장기 투자로 최대 10억 원 이상의 수익 기대
수진1구역은 현재 투자 기준으로 향후 8년간 최소 10억 원 이상의 수익을 기대할 수 있는 장기 투자처입니다.
분양가 상승과 재개발로 인한 지역 가치 상승을 감안했을 때, 안정적인 투자처로 판단됩니다.
성남 수진1구역 재개발 사업은 지금부터 준비하여 장기적으로 높은 수익을 기대할 수 있는 기회입니다.
추후 변동된 사항이 있으면 다시 수정해서 전달해 드리겠습니다.